이 글에서는 실제 정책 자료와 시장 데이터를 바탕으로, 토큰증권이 정확히 어떤 개념인지, 조각투자와 부동산 조각 투자가 왜 시장의 시작점이 됐는지, 국내 제도가 어디까지 왔는지, 그리고 투자자 입장에서 무엇을 주의해야 하는지를 정리했습니다. 투자 권유가 아닌 정보 전달 목적의 글임을 먼저 밝힙니다.
최근 금융위원회가 「토큰증권 협의체」 제2차 회의를 열고, 2027년 2월 시행을 앞둔 토큰증권 관련 하위 규정 논의를 이어갔습니다. 이미 2026년 2월에는 전자증권법과 자본시장법 개정안이 공포되면서, 블록체인 기반 분산원장을 공식 증권 계좌부로 인정하는 법적 기반이 마련된 상태입니다.
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토큰증권이란 무엇인가
토큰증권(Security Token)은 부동산, 채권, 미술품, 음원저작권처럼 실물이거나 전통적인 금융자산에 대한 권리를 블록체인 위에 디지털 토큰 형태로 기록한 것을 말합니다. 흔히 “증권의 디지털 전환”이라 부르는 이유가 여기에 있습니다.
중요한 점은 토큰증권이 비트코인이나 이더리움 같은 일반 가상자산과는 성격이 다르다는 것입니다. 가상자산은 그 자체가 가치 저장이나 교환 수단으로 기능하는 반면, 토큰증권은 실제 자산의 소유권이나 수익권을 담고 있고 증권법의 적용을 받습니다. 그만큼 투자자 보호 장치가 상대적으로 촘촘하게 설계되어 있습니다.
STO는 ICO, IPO와 어떻게 다른가
토큰증권을 발행하는 방식을 STO(Security Token Offering, 토큰증권 공개)라고 부릅니다. STO를 제대로 이해하려면 자금 조달 방식의 두 가지 전통적인 축인 ICO, IPO와 비교해보는 것이 가장 빠릅니다.
ICO(가상자산 공개) — 규제가 거의 없는 환경에서 플랫폼 이용권 성격의 가상자산(코인)을 발행해 자금을 모으는 방식입니다. 2017년 전후로 크게 붐을 이뤘지만, 사기와 제도적 보호 장치 부재로 투자자 피해가 속출하며 자본시장에 큰 오점을 남긴 전례가 있습니다.
IPO(기업 공개) — 전통적인 주식 시장 상장 방식입니다. 증권법에 따른 법적 규제를 철저히 받기 때문에 투자자 보호 수준은 높지만, 상장 절차가 복잡하고 시간과 비용이 많이 든다는 진입 장벽이 있습니다.
STO(토큰증권 공개) — ICO의 기술적 장점과 IPO의 법적 안정성을 결합한 모델이라고 이해하면 됩니다. 블록체인 기술을 활용해 발행과 유통을 자동화하되, 해당 국가의 증권법을 엄격히 준수하기 때문에 투자자 보호와 기술적 효율성을 동시에 확보할 수 있습니다. 이번 국내 협의체 논의에서 강조하는 공시 기준 강화, 가치평가 신뢰성 확보 같은 과제들도 결국 STO가 IPO 수준의 법적 안정성을 갖추도록 하기 위한 장치들입니다.
실제 발행 구조를 예로 들면 이렇습니다. 한 부동산 회사가 임대 수익이 나오는 건물을 매입하면서 이를 토큰화한다고 가정해봅시다. 투자자는 건물 전체가 아니라 그 건물에서 나오는 수익권의 일부를 토큰 단위로 구매하고, 매달 임대료 수익을 보유 비율만큼 자동으로 정산받게 됩니다. 스마트 계약이 배당 지급과 소유권 이전을 자동 처리하기 때문에 사람이 일일이 서류를 처리할 필요가 줄어듭니다.
토큰증권은 어떤 자산에 활용되고 있나
토큰증권은 담고 있는 권리의 성격에 따라 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다. 회사의 지분과 배당·의결권을 담은 주식 토큰(Equity Token), 부동산 담보대출이나 회사채처럼 이자와 원금 상환 권리를 담은 부채 토큰(Debt Token), 그리고 부동산이나 미술품처럼 실물·무형 자산의 가치에 연동되는 자산유동화 토큰(Asset-backed Token)이 그것입니다. 실제 시장에서 이 세 가지 유형이 어떤 자산에 적용되고 있는지 살펴보면, 부동산 조각투자는 여러 활용 사례 가운데 하나일 뿐입니다.
부동산 조각투자 (자산유동화 토큰) — 건물이나 상가를 지분 형태로 잘게 나눠 소액으로 투자할 수 있게 만든 방식입니다. 소유주는 자산 전체를 매각하지 않고도 토큰 일부만 팔아 유동성을 확보할 수 있고, 투자자는 보유 비율만큼 매달 임대 수익을 자동으로 분배받습니다. 해외에서는 럭셔리 아파트 프로젝트를 조각투자 형태로 토큰화해 다수의 소액 투자자로부터 자금을 모은 사례가 있고, 국내에서도 상업용 부동산을 대상으로 한 조각투자 상품이 꾸준히 시도되고 있습니다.
미술품 (자산유동화 토큰) — 가치 산정이 불투명하고 폐쇄적이었던 미술품 시장에 거래 투명성을 더하는 사례입니다. 토큰 보유자는 작품이나 판권 판매로 발생하는 수익을 분배받거나, 일정 수량의 토큰을 모아 실제 판화 같은 실물로 교환하기도 합니다.
원자재 (자산유동화 토큰) — 공인된 수탁 기관의 금고에 보관된 실물 자산을 기반으로 신탁을 설정해 토큰화하는 방식입니다. 실물 금을 기반으로 한 Tether Gold(XAUT), PAX Gold(PAXG)가 대표적이고, 최근에는 우라늄 같은 특수 원자재로도 영역이 넓어지고 있습니다.
채권 및 부채 (부채 토큰) — 최소 투자 단위가 커서 접근하기 어려웠던 채권 시장의 문턱을 낮추는 사례입니다. 싱가포르 DBS은행은 최소 투자 단위를 25만 싱가포르달러에서 1만 달러 수준으로 낮춘 토큰화 채권을 발행해, 더 넓은 계층의 투자자가 참여할 수 있게 했습니다.
ESG 상품 (자산유동화 토큰) — 신재생 에너지나 친환경 부동산처럼 투자 회수 기간이 길고 진입 장벽이 높았던 자산에 소수점 투자와 자금 조달 투명성을 부여하는 사례입니다.
대체자산 (자산유동화 토큰 / 주식 토큰) — 사모펀드, 벤처캐피털, 헤지펀드 지분처럼 소수 고액 자산가들의 전유물이었던 자산을 토큰화해 일반 투자자에게 노출 기회를 제공하는 사례입니다. 유명 NFT 컬렉션인 보어드 에이프 요트클럽을 5,000개의 지분 토큰으로 쪼개 소액 투자를 가능하게 한 사례가 대표적입니다.
여기에 앞서 살펴본 국내 협의체의 로드맵대로 상장·비상장 주식이 토큰화되면, 주식 토큰이라는 유형이 본격적으로 시장에 더해지게 됩니다. 이렇게 놓고 보면 부동산 조각투자는 토큰증권이 대중에게 가장 먼저 익숙해진 입구였을 뿐, 시장 전체의 방향은 세 가지 유형 전반에 걸쳐 훨씬 다양한 자산군으로 확장되고 있다는 것을 알 수 있습니다. 실제로 이번 금융위원회 협의체 논의에서도 조각투자 발행 방식을 유연하게 하는 동시에, 주식이나 채권 같은 정형증권으로의 확장을 함께 준비하고 있다는 점이 이런 흐름을 뒷받침합니다.
2026년 법 개정이 갖는 실질적 의미
2026년 2월 전자증권법·자본시장법 개정안 공포는 단순한 기술 도입 이상의 의미를 갖습니다. 그동안 증권의 소유권은 반드시 예탁결제원 같은 중앙 기관이 관리하는 장부에 등록되어야 법적 효력을 인정받았습니다. 이번 개정으로 블록체인 분산원장도 공식 증권계좌부로 인정받게 되면서, 새로운 형태의 증권 발행·유통 경로가 법적으로 열린 것입니다.
다만 법이 통과됐다고 해서 시장이 곧바로 완성되는 것은 아닙니다. 발행인 계좌관리기관의 등록 기준, 예탁결제원 중심의 총량 관리 시스템, 서로 다른 블록체인 네트워크 간 상호 운용성 확보, 장외거래중개업 인가 체계 등 실무 인프라가 아직 정비 중입니다. 금융위원회가 7월 중 가이드라인 발표를 예고한 것도 이런 배경 때문입니다.
토큰증권 협의체에서 논의된 핵심 내용 3가지
첫째, 조각투자 발행 방식이 유연해집니다. 기존에는 기초자산을 개별적으로만 쪼개 팔 수 있었지만, 앞으로는 동일한 종류의 자산을 묶어서(풀링) 조각투자 증권으로 발행하는 것이 허용될 예정입니다. 대신 기초자산 가치평가의 객관성, 리스크 관리, 공시 기준은 오히려 강화하는 방향입니다.
둘째, 정형증권으로의 확장이 준비되고 있습니다. 조각투자를 넘어 주식, 채권, MMF 같은 전통 금융자산도 토큰화 로드맵에 포함됐습니다. 다만 기업행위 처리가 복잡한 주식은 뒤로 미루는 등, 자산 특성에 맞춰 단계적으로 접근한다는 방침입니다.
셋째, 유통 시장의 거래 한도가 조정됩니다. 토큰증권을 사고팔 장외거래소를 설립하면서, 초기 시장이 지나치게 위축되지 않도록 일반 투자자의 거래 한도를 유연하게 설정하는 방안이 논의됐습니다.
글로벌 시장은 어디까지 와 있나
국내 논의를 이해하려면 먼저 해외 시장이 어느 정도 속도로 성장하고 있는지를 살펴볼 필요가 있습니다. 토큰화 증권 시장은 2025년 기준 66억 6천만 달러 규모였고, 2026년에는 약 79억 3천만 달러까지 커질 것으로 추산됩니다. 이 흐름이 이어지면 2035년에는 379억 3천만 달러 규모, 연평균 성장률로는 19% 수준에 이를 것이라는 전망이 나옵니다. 코로나19 이후 금융권 전반의 디지털 전환이 가속화되면서, 예상보다 빠른 속도로 수요가 늘어난 결과로 풀이됩니다.
다만 이 성장세를 조각투자 같은 비정형 자산에서만 찾으면 절반만 보는 셈입니다. 실제로 자산 유형별로 보면 주식을 토큰화한 ‘주식 토큰(Equity Token)’이 기업의 효율적 자금 조달과 소유권 분할이라는 강점을 앞세워 2035년까지 가장 큰 비중을 차지할 것으로 예상됩니다. 발행 방식 측면에서도 규제 밖에서 이루어지던 ICO보다, 증권법 테두리 안에서 발행되는 STO 방식이 전체 애플리케이션 비중의 약 55%를 차지하며 시장을 주도하고 있습니다. 투자자들이 규제되지 않은 상품에서 제도권 상품으로 옮겨가고 있다는 뜻으로 해석할 수 있습니다.
이런 성장을 이끄는 핵심 동력 중 하나는 기관 투자자입니다. 시장 조사 자료에 따르면 기관 투자자가 전체 토큰화 시장의 약 69%를 차지할 정도로 비중이 압도적인데, 이는 개인 투자자 중심의 실험적 시장이 아니라 이미 상당한 규모의 자금이 검증을 거쳐 유입되고 있다는 신호로 볼 수 있습니다. 여기에 블록체인·스마트 계약 기술이 자본시장 인프라에 통합되면서 수작업 비용이 줄고 결제 속도가 빨라진 점, 예술품이나 부동산처럼 분할이 어려웠던 고가 자산을 소수점 단위로 거래할 수 있게 된 점도 성장을 뒷받침하는 요인으로 꼽힙니다.
지역별로는 북미가 가장 앞서 있습니다. 북미는 전체 글로벌 시장의 최대 4분의 1(약 25%)을 차지할 것으로 전망되는데, 금융권의 핀테크 기술 도입 속도가 빠르고 기업들이 자산 토큰화를 적극적으로 실무에 적용하고 있다는 점이 주된 배경으로 지목됩니다. 기업 측면에서는 우크라이나의 Krypton Capital, 스위스의 Jibrel처럼 규제 및 구조화 금융 분야에 특화된 업체들이 상위권에 이름을 올리고 있고, 미국·영국·인도·불가리아 등 여러 국가의 기업들이 각자의 강점을 살려 시장에 진입하는 등 아직 어느 한 기업이 독점하기보다는 다수의 플레이어가 경쟁하는 구도입니다.
활용 자산의 범위도 앞서 살펴본 것처럼 부동산, 미술품, 원자재, 채권, ESG, 대체자산 등으로 계속 넓어지고 있으며, 이는 한때 소수 고액 자산가의 전유물이었던 투자 기회가 점차 대중에게 열리고 있다는 것을 보여줍니다.
물론 성장에는 제약도 함께 따라옵니다. 국가마다 규제 수준이 다르다 보니 국경을 넘나드는 거래에는 여전히 걸림돌이 많고, 실제로 평가 대상 국가의 30% 이상이 명확한 규제 체계를 갖추지 못한 것으로 파악됩니다. 또한 기술에 익숙하지 않거나 위험을 회피하려는 투자자의 절반 이상은 여전히 전통 증권을 더 선호하는 것으로 나타나, 대중적인 인식 전환에는 시간이 더 필요해 보입니다.
투자자가 반드시 짚어야 할 위험 요인
토큰증권이 가진 24시간 거래, 소액 분할 투자, 낮은 거래 비용이라는 장점은 분명 매력적입니다. 하지만 다음과 같은 위험도 함께 이해해야 균형 잡힌 판단이 가능합니다.
유동성과 환매의 괴리 — 토큰 자체는 이론상 24시간 거래되지만, 그 뒤에 있는 실제 자산(부동산, 미술품 등)은 바로 현금화하기 어렵습니다. 대규모 환매 요구가 몰리면 토큰 가격과 실제 자산 가치 사이에 괴리가 발생할 수 있습니다.
기초자산 평가의 어려움 — 발행사의 재무 상태, 기초자산의 실제 가치, 토큰 시장 자체의 수요가 복합적으로 얽혀 있어 적정 가격을 산정하기가 쉽지 않습니다.
기술적·운영적 리스크 — 스마트 계약의 보안 취약점, 플랫폼 장애, 해킹 사고는 실제로 발생해온 문제입니다. 국내외 사례에서 대규모 자금 유출로 이어진 해킹 사건이 보고된 바 있는 만큼, 발행사와 플랫폼의 보안 수준을 확인하는 절차가 필요합니다.
시장 초기 단계의 한계 — 국내 시장은 아직 부동산, 음원저작권 등 조각투자 중심의 초기 단계에 머물러 있습니다. 일각에서는 증권사에서 소외된 애매한 자산들만 토큰증권 시장으로 흘러 들어올 경우 투자자들의 외면을 받을 수 있다는 우려도 제기됩니다. 결국 시장이 커지려면 주식처럼 이미 검증되고 유동성이 풍부한 자산이 토큰화 대상에 포함돼야 한다는 지적이 나오는 이유입니다.
앞으로 무엇을 지켜봐야 할까
토큰증권 제도는 이제 막 법적 그릇이 만들어진 단계이고, 그 안에 어떤 자산을 얼마나 안정적으로 담아내느냐가 향후 시장의 성패를 좌우할 것으로 보입니다. 투자자 입장에서는 다음 몇 가지를 정기적으로 확인하는 것이 도움이 됩니다.
7월 발표 예정인 금융위원회의 세부 가이드라인 내용, 조각투자 풀링 허용 이후 실제 발행되는 상품의 구성, 장외거래소의 거래 한도 및 인가 요건, 그리고 정형증권(주식·채권) 토큰화가 실제로 어느 시점에 어떤 자산부터 적용되는지가 대표적인 관찰 포인트입니다.
제도가 자리 잡기까지는 시간이 걸리겠지만, 법적 기반이 마련되고 정부와 업계가 구체적인 인프라 설계 단계에 들어섰다는 점에서 국내 토큰증권 시장은 분명 새로운 국면에 접어들고 있습니다.
본 글은 금융위원회 「토큰증권 협의체」 논의 내용, 국내 전자증권법·자본시장법 개정 관련 공개 자료, 그리고 국내외 STO 시장 동향 자료를 종합해 작성했습니다. 특정 종목이나 상품에 대한 투자 권유가 아니며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 금융당국의 공식 발표 자료와 발행사의 투자설명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 시장 제도는 유동적으로 변경될 수 있으므로, 최신 공고 사항을 상시 확인하는 것을 권장합니다.
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